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索引号: 11420800011236211P/2020-03352 主题分类: 其他
发布机构: 市政府办公室 生成日期: 2020-09-03
文 号: 效力状态: 有效
内容概述: 《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》的起草说明
关于《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》的起草说明
发布日期:2020-09-03 16:24 信息来源:市政府办公室 打印

一、制定的背景

2019年10月16日,省政府发布《省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》(鄂政发〔2019〕22号),并要求各市(州)人民政府根据本地经济发展水平和实际情况,制定本地区被征收土地上的附着物和青苗补偿标准。为落实省政府文件精神,规范我市征收补偿活动,保障被征收人合法权益,我局拟定了《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》,提交市政府研究审核发文。

二、起草过程

2019年10月,省政府关于湖北省征地片区综合地价标准发布实施后,省自然资源厅对地上附着物和青苗补偿标准制定工作进行了安排部署,我局即开始着手补偿标准制定工作。2019年11月以来,我局组建工作专班,会同市发改委、市财政局、市住建局、市农业农村局、各区征收办等部门负责人、局机关相关科室(单位)专题研究讨论,形成《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》(征求意见稿);2020年5月28日—7月17日,书面征求了各县市区政府和市发改委、市住建局、市财政局、市农业农村局等相关单位的意见和建议,并通过荆门晚报及市自然资源局网站发布公告,广泛征求社会各界意见和建议。根据各部门及社会各界所提意见和建议,对《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》作了进一步的修改完善,形成了送审稿。

三、相关政策依据

1、《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正)。

2、《中华人民共和国城乡规划法》。

3、《省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》(鄂政发〔2019〕22号)。

4、《省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值和区片综合地价的通知》(鄂政发〔2014〕12号)。

5、《省国土资源厅关于公布征地补偿安置倍数、修正系数及青苗补偿的函》(鄂土资函〔2014〕242号)。

6、《荆门市国土资源局 荆门市财政局 荆门市房产管理局 荆门市物价局关于印发

7、《荆门市人民政府关于印发荆门市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知》(荆政发〔2016〕29号)。

8、统计部门《2017-2019年荆门统计摘要》。

四、主要内容的说明

(一)《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》。

该标准是对《荆门市国土资源局 荆门市财政局 荆门市房产管理局 荆门市物价局关于印发

1、被征收房屋重置价指导标准。原指导意见规定“被征收房屋重置价为:框架结构1500元/平方米、砖混一类1200元/平方米、砖混二类900元/平方米、砖木一类800元/平方米、砖木二类580元/平方米、简易结构160—300元/平方米”。近年来,随着经济社会发展,中心城区房屋价格、建筑材料价格大幅上涨,导致原重置标准偏低。比如:荆门市中心城区住宅销售均价,2017年5月为3845元/平方米、2020年5月为5147元/平方米,涨幅为33.86%;主要建筑材料(圆钢、水泥同型号),2017年6月荆门市圆钢价格3381—4244元/吨、水泥价格为350—430元/吨(含税),2020年6月荆门市圆钢价格3937.2—4579.8元/吨、水泥价格为507.40—542.81元/吨(含税),涨幅为7.8%—44.85%。现标准结合我市实际情况,将标准调整为“被征收房屋重置价为:框架结构1800元/平方米、砖混一类1500元/平方米、砖混二类1200元/平方米、砖木一类1000元/平方米、砖木二类800元/平方米、简易结构160—500元/平方米”。

2、关于临时安置补助费标准。结合项目征收的地域、区段区别,集体土地上的房屋租赁因农村、集镇、城郊等地域、地段不同,房租费用不同,经征求并统一东宝区、高新区·掇刀区、漳河新区意见,现标准采纳东宝区政府意见,将补助费标准由以前的“不超过800元/月”调整为“原则上农村不超过700元/月,集镇不超过800元/月,城郊不超过900元/月”。“补偿期限参照国有土地上补偿标准由3个月调整为6个月”。

3、关于搬迁补偿费标准、房屋附属物、构筑物及其他地上附着物补偿参考标准。目前,尚未有相关法律条文对集体土地上房屋附属物、构筑物及其他地上附着物补偿参考标准做出明确规定,在实际执行过程中,国有土地和集体土地上进行房屋征收工作所发生的建筑安装费用等均一致,为保证征收补偿的公平公正,现标准中的房屋附属物、构筑物及其他地上附着物补偿参考标准与国有土地上征收补偿标准保持一致。

(二)《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》。本次青苗补偿标准主要是在参照省政府征地区片综合地价标准测算,借鉴襄阳市、天门市等地公布的青苗补偿标准,征求市发改、财政、住建、农业农村等部门和县市区政府意见的基础上确定。测算方法:耕地青苗补偿费=征地区片综合地价×40%×1/10(本次征地区片综合地价由两部分构成,其中土地补偿费占40%,安置补助费占60%;上一轮土地补偿费为征地统一年产值的10倍,青苗补偿费为征地统一年产值的1倍,即青苗补偿费=土地补偿费×1/10);菜地青苗补偿费=耕地青苗补偿费×1.1(修正系数)。比如沙洋县,区片1级别耕地补偿为43200×40%×1/10=1728,菜地补偿为1728×1.1=1900.8,根据测算结果,经征求相关部门意见,最终沙洋县区片1级别耕地补偿定为1730,菜地为1900。

五、意见建议

结合省政府关于湖北省征地片区综合地价标准文件要求,建议《荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准》《荆门市被征收土地上青苗补偿标准》提请市政府常务会议审议通过后,以市政府办名义下发执行。


荆门主城区集体土地上附着物征收补偿标准(送审稿)


为规范主城区被征收集体土地上房屋及其他地上附着物补偿工作,维护被征收人和农村集体经济组织合法权益,保障城乡建设顺利进行,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》(鄂政发〔2019〕22号)等有关法律、法规和政策的规定,结合我市实际,制定本标准。

一、征收集体土地上房屋及其他地上附着物,应当根据不同情况,按照规定给予被征收人以下补偿:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)被征收房屋附属物的补偿;

(三)地上构筑物的补偿;

(四)其他地上附着物补偿;

(五)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(六)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

二、被征收房屋价值补偿标准

被征收房屋价值补偿,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。在尊重被征收人自主选择补偿方式的前提下,鼓励被征收人选择货币补偿。

(一)实行货币补偿的,被征房屋的补偿费用,由被征收房屋价值和房屋装饰装修补偿费构成。

1、被征收房屋的补偿总额由征收当事人协商商定;协商不成的,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估其价值。同一征收项目内,既有集体又有国有土地的,集体土地上的房屋征收可参照国有土地上的房屋补偿标准执行。

2、房地产价格评估机构由征收当事人协商选定;协商不成的,通过投票、摇号等方式确定。

3、对选择实行货币化补偿的被征收人,在规定时限内签订协议并按时搬迁的,按不高于被征收房屋评估价格20%的比例给予奖励。

(二)被征收人选择房屋产权调换的,可采取按被征收房屋面积比例安置、重置成本法评估补偿还建房屋回购安置、重置成本法评估补偿还建房屋无偿安置等方式。

1、采取按被征收房屋面积比例安置的,被征收房屋面积与用于安置的房屋面积原则上砖混结构房屋按1:1、砖木结构按1:0.8比例还建。还建房套内建筑面积原则上保持与被征收住宅房屋套内建筑面积相当。

2、被征收人安置房面积原则上每户不得超过300平方米。被征收人选择的安置房面积超过规定安置房屋面积的,超过面积20平方米以内的部分,由被征收人按成本价格购买;超过面积大于20平方米的部分,由被征收人按市场评估价格购买,成本价格、市场评估价格应在征收方案中明确。

3、住宅的主屋计入被征收房屋的安置面积,其他房屋实行货币化补偿,不得计入应安置面积。

4、被征收房屋按照重置成本法评估补偿的,由具有资质的房地产评估机构计算补偿金额,具体标准见《荆门主城区集体土地上房屋重置价指导标准》(附件1)。

被征收房屋室内装饰装修价值补偿标准,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

三、房屋附属物、构筑物及其他地上附着物补偿标准

房屋附属物、构筑物补偿标准,参照《荆门主城区集体土地上房屋附属物、构筑物补偿参考标准》(见附件2)由征收当事人协商确定;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。

其他地上附着物补偿标准参照《荆门主城区集体土地上其他地上附着物补偿参考标准》(见附件3)由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托第三方专业机构评估确定。

四、搬迁补偿费标准

住宅房屋实行货币补偿或产权调换的,每户一次性补助2500元。非住宅房屋征收涉及大型机器设备、大量物资等搬迁的,其搬迁所需费用,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。

五、临时安置补助费标准

征收住宅房屋的,应支付被征收人临时安置补助费。临时安置补助费按自然户计算,其标准为原则上农村不超过700元/月,集镇不超过800元/月,城郊不超过900元/月。

(一)被征收人选择期房安置且自行过渡的,在规定的过渡期限内,按上述标准向被征收人支付临时安置补助费。

(二)被征收人选择期房安置并由征收人提供周转用房过渡的,在规定的过渡期内,不再支付临时安置补助费。

(三)被征收人选择房屋产权调换(含期房、现房)的,安置房竣工验收合格后,被征收人按通知时限接收房屋的,另按上述标准发放6个月临时安置补助费;未按通知时限接收房屋的,超过过渡期限的停发临时安置补助费。

(四)被征收人选择货币补偿的,按上述标准发放6个月临时安置补助费。

六、非住宅房屋停产停业损失费补助标准

因征收房屋对被征收人给予停产停业损失补偿的,停产停业损失补偿费按被征收非住宅房屋(含分摊土地)评估价值5%的标准,给予一次性补助。

被征收人或者生产经营者认为其停产停业损失超过上述规定计算标准的,应当及时向房屋征收部门提供房屋征收前三年的收益、纳税凭证、停产停业期限等相关证明文件,与房屋征收部门协商确定;协商不成的,可委托具有相应资质的评估机构评估确定。

七、改变用途房屋补偿标准

征收个人住宅房屋,被征收人在2011年10月1日《湖北省城乡规划条例》施行前,自行改变房屋用途作为经营性用房使用,且以该住宅为注册地址依法取得营业执照并一直从事经营的,按住宅房屋给予征收补偿;对其实际用于经营的部分,可根据经营情况、经营年限、纳税及区位等实际情况,在同类住宅房屋补偿标准基础上适当增加补偿,增加的补偿不得高于住宅房屋标准的30%。已依法取得营业执照但其经营活动中断、停止的,或未取得营业执照的,不予增加补偿。

八、被征收土地的使用权人、房屋的所有权人、建筑面积与用途,以相关机构颁发的房屋、土地权属证书或不动产权属证书的记载为准。

九、对征收范围内未经登记的建筑,各区人民政府(管委会)应当组织自然资源和规划、住房和城乡建设、城市管理等有关行政主管部门依法进行调查、认定和处理。未经登记建筑的面积,应当委托具有资质的房产测绘单位进行测绘。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿,对未超过批准期限的临时建筑,按建筑成本结合使用年限给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

十、被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内搬迁的,给予不超过2万元的的签约搬迁奖励。奖励具体办法和标准由各区人民政府根据征收范围、规模和区位确定,并在项目征收补偿方案中予以明确。

十一、主城区以外的区域由各区人民政府(管委会)参照制定具体实施标准。

十二、国务院、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设涉及集体土地征收补偿安置另有规定的,从其规定。

十三、集体土地上附着物征收工作经费可参照国有土地上附着物征收相关标准执行。

十四、本标准自发布之日起施行,有效期为3年。本标准在施行过程中,国家和省出台新规定的,按新规定执行。

附件:1.荆门主城区集体土地上房屋重置价指导标准

2.荆门主城区集体土地上房屋附属物、构筑物补偿参考标准

3.荆门主城区集体土地上其他地上附着物补偿参考标准


附件1

荆门主城区集体土地上房屋重置价指导标准

房屋类别

房屋结构特征

补偿指导标准

备      注

框架结构

桩基础或整板基础,主体结构为全钢筋混凝土框架结构,现浇楼面、层面、楼梯、天沟,层高3m以上,屋面上部应有架空隔热层或平瓦坡屋面、24cm眠墙,地面砖或水磨石地面,外墙面钢砖,内墙水泥抹光且刷仿瓷涂料罩面,铝合金门窗、纱窗,油漆木制门及纱门,水、电、卫生设施和厨房设施配套齐全,封闭阳台,入户防盗门。

1800元/㎡


砖混一类

标准砖石基础或桩基础,基础深度1.2m以上,钢筋砼地梁,层层有圈梁,规定的构造柱,钢筋砼楼面、屋面、楼梯、天沟,屋面上部应有架空隔热层或者平瓦坡屋面,层高2.8m以上,24cm眠墙,外墙水刷石,内墙水泥抹光刷仿瓷涂料罩面,油漆木制门及纱门,铝合金窗、纱窗、亮玻璃,室内水泥地面、独立厨房、无烟灶台、水冲厕所、水电进户(含室内管线)。

1500元/㎡


砖混二类

标准砖石基础,基础深度1.2m以上,钢筋砼地梁,钢筋砼预制楼面、层面、楼梯、天沟,屋面上部有架空隔热或者平瓦坡屋面、层高2.8m以上,24cm斗墙,外墙粗砂灰,内墙粉纸筋且“106”涂料罩面、油漆木制门窗、纱门窗、亮玻璃,室内水泥地面、独立厨房,水冲厕所、水电进户(含室内管线)。

1200元/㎡


砖木一类

砖石基础,基础深度0.5m,24cm眠墙,无预制楼面、楼梯,瓦屋面,前后檐口高度不低于2.2m,外墙清水,内墙粉灰或涂料罩面。指正式住房,另计算装饰费用。

1000元/㎡


砖木二类

标准砖石基础,基础深度0.5m以上,杂砖和土筑混砌墙,木屋架,瓦屋面,前后檐口高度2.2m以上,水泥地面或三合土地面,普通门窗,水电进户(含室内管线)。属正式住房的,另计算装饰费用。属非正式住房,为主屋偏房的,费用为总包干,不另计装修费用。

800元/㎡


简易结构

土砖或土筑墙,部分红砖墙,或木屋架,瓦屋顶或油毡屋面,前后檐口高2.2米以下,油漆木质门窗,水电进户(含室内管线)。三合土地面或水泥地面。

160-500元/㎡

简易厕所、牲舍;看守瓜、菜、鱼的简易建筑或临时棚以及楼顶隔热用途或地面非抢搭的铁棚按160元/平方米包干。


附件2:

荆门主城区集体土地上房屋附属物、构筑物补 偿 参 考 标 准

名称

补偿金额

(单价)

备注

分体式

300元/台

移装费

窗式

200元/台

家用中央空调及柜机

400元/台


太阳能

400元/个

移装费

电能

150元/个

燃、煤气

150元/个

砖石

15元/㎡-30元/㎡


混凝土

40元/㎡-50元/㎡

混凝土厚<10cm

60元/㎡-90元/㎡

10cm≤混凝土厚<20cm

90元/㎡-120元/㎡

混凝土厚≥20cm

挡土墙

220/m?-340元/m?


铁艺围墙

120元/㎡

双砖实心围墙

100元/㎡-120元/㎡

空斗围墙

80元/㎡

石头、单砖围墙

70元/㎡

名称

补偿金额

(单价)

备注

简易铁门大门

100元/㎡


铁艺绣花大门

150元/㎡-250元/㎡

卷帘门

120元/㎡-160元/㎡

钢筋防盗网

70元/㎡

不锈钢防盗网

90元/㎡-120元/㎡

简易防盗门

300元/扇-600元/扇

品牌防盗门

1000元/扇-1200元/扇

有注册商标

PVC门窗

120元/㎡-200元/㎡

自行封闭

铝合金门窗

140元/㎡-240元/㎡

木门窗

120元/㎡-200元/㎡

懒汉炉、茶水炉

200元/个-300元/个

移装费

抽油烟机

100元/个-300元/个

单灶台

200元/个-400元/个

移动式燃气灶具不补偿

双灶台

300元/个-600元/个

双层贴砖案台

200元/个


单层贴砖案台

120元/个

化粪池

500元/m?


室外厕所

200元/个

指家庭自用的室外简易厕所

压水井

1500元/口

岗地增加300元/口,有电动水泵另加安拆费150元

水泥吊厨

300元/个-500元/个


铝合金吊厨

500元/个


棚子

50元/㎡


层面隔热层(自建)

70元/㎡

盖石棉瓦,檐口高0.5米以下

200元/㎡

盖石棉瓦,檐口高1.5米以下

400元/㎡

盖石棉瓦,檐口高1.5米以下,2.2米以上

100元/㎡

盖红瓦,檐口高0.5米以下

300元/㎡

盖红瓦,檐口高1.5米以下

500元/㎡

盖红瓦,檐口高1.5米(含)以上2.2米以下

架空层、地下室、半地下室等

500元/㎡

层高2.2米以上1.8米(含)以下

400元/㎡

层高1.8米以下1.5米(含)以上

300元/㎡

层高1.5米以下

备注:

1、本参考标准所列架空层、地下室、半地下室等,是指按建筑规范要求建设,但按照住建部《房屋登记办法》(建设部令第168号)的规定不能予以确权登记的部分。其层高2.2米以上的,由房地产价格评估机构根据其重置价格结合新旧程度评估给予补偿。

2、本参考标准未列入的附属设施项目,可参照表中相近的项目标准给予补偿。

3、水、气、有线电视、固定电话、宽带等迁移安装或入网费,按国家现行规定的行业收费标准予以补偿。


附件3:

荆门主城区集体土地上其他地上附着物补偿参考标准

类    别

补 偿 标 准

备   注

林木

果树

30元/棵

未挂果

80元/棵-100元/棵

挂果

100元/棵-200元/棵

盛果

零星栽植苗木

10元/棵

胸径5CM以下

30元/棵

胸径6--12CM

80元/棵

胸径13CM以上

零散杂木

2元/棵

胸径5CM以下

4元/棵

胸径5-9CM

6元/棵

胸径10-14CM

12元/棵

胸径15-19CM

20元/棵

胸径20CM以上

特殊树木花卉

由征收当事人协商确定,协商不成的,可引入第三方专业机构进行评估

苗圃(1棵/平方米以上)

果树

2000-4000元/亩


风景树木

1500元/亩

1年龄

2000元/亩

2年龄

2500元/亩

3年龄以上

其他

生产

设施

供电、通信线路、各类管线

由建设单位支付迁移费或还建,不能迁移的按市场价格收购

地窖

土窖

500元/座

砖石窖

1000元/座

沼气池

3000元/座-6000元/座


水沟

50元/米

标准水沟

道路涵管

60元/米

直径≤20CM

80元/米

直径≤30CM

100元/米

直径≤40CM

130元/米

直径≤50CM

150元/米

直径≤60CM

200元/米

直径≤80CM

坟墓

1000元/座(无墓碑)

此价格为坟墓迁移费,新购坟地费按市场价格协商确定

1500元/座(有墓碑)







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